La novación hipotecaria y sus costes

La novación bancaria no es más que la modificación de algún aspecto contractual del préstamo hipotecario con posterioridad a la firma por parte del cliente. Todo ello, claro está, sin cambiar de banco, es decir, negociando unas mejores condiciones en la misma entidad donde se tiene la hipoteca. No se trata de un cambio unilateral, sino que se ha de llegar a un acuerdo con la entidad financiera, lo que en muchos casos dificulta el buen término de la novación.

Habitualmente, como detallamos más adelante, el banco cobra una comisión por la novación, pero existen bancos que no la cobran, como ING Direct en su Hipoteca Naranja, que no tiene ningún tipo de comisión ni por apertura ni por cancelación. El principal motivo para realizar una novación es, evidentemente, obtener unas mejores condiciones sobre nuestra hipoteca. Es el cliente el que solicita la novación de la hipoteca con el fin de mejorar sus condiciones.

Las razones son casi siempre económicas; realizar una novación tiene un menor coste en un préstamo que la concesión de uno nuevo. En una novación podemos modificar muchos términos del acuerdo hipotecario, pero los principales aspectos son:

El plazo. Es uno de los aspectos más modificados. El fin es ampliar el plazo para conseguir una menor cuota mensual.

El tipo de interés del préstamo. Modificar el tipo dentro de las opciones existentes: fijo, variable o mixto.

Las garantías reales o personales. Puede ocurrir que se quiera incorporar o excluir nuevas garantías, sobre todo relacionado con los avales.

Sistema de amortización. Habitualmente el método más escogido es el sistema de amortización francés. Se puede escoger otro sistema o modificar la periodicidad de las cuotas.

¿Cómo se realiza?

Cuando acudimos a nuestra entidad bancaria y planteamos una novación hipotecaria debemos ser conscientes de que, en el fondo, estamos tratando de realizar una nueva operación con el banco. Deberemos preparar toda la documentación como si lo solicitásemos un nuevo préstamo.

Es posible que la entidad financiera nos pida volver a tasar el inmueble o el avalista que tengamos puesto en el contrato. En el fondo estamos hablando de volver a negociar precios y riesgos.

En función de qué vayamos a pedir en la novación, las formas cambian. Por ejemplo, si hablamos de un mero cambio de tipos de intereses en beneficio nuestro, suele bastar con un documento privado. Sin embargo, en la mayoría de los casos, es necesario recurrir a una nueva escritura pública y a su correspondiente inscripción en el Registro.

Esto se debe a la existencia de terceras personas a las que pueda perjudicar la novación. Esto conlleva una serie de trámites de los cuales se encarga el banco cuyos gastos, en la mayoría de los casos, corren a cuenta de la persona que solicita la novación.

¿Tiene coste para el cliente una novación?

Pues sí, la novación hipotecaria tiene coste. Los costes pueden variar dependiendo de la novación que queramos realizar. Existen 5 tipos de gastos que son los siguientes:

Comisión por novación: Esta comisión se acuerda al negociar las condiciones de la hipoteca y se abona en el instante de la firma de modificación de las escrituras. Por lo general, oscila entre el 0 y el 1% del capital pendiente de amortizar.

Gastos de notaría y registradores: El coste que aplican los notarios al realizar una novación depende del importe del préstamo solicitado en su día y no del capital pendiente de amortizar. Suele ser entre el 0,25 y el 0,5% del importe solicitado.

Gastos de gestoría: Son de los pocos gastos que no dependen del valor o el motivo de la novación y dependen de cada gestoría.

Gastos de tasación: Si en la novación sólo se modifica el plazo o el tipo de interés no se tiene que hacer una nueva tasación.

Impuestos de actos jurídicos documentados (AJD): Este impuesto lo cobra la Administración Pública y sólo se abona si con la novación se pacta una ampliación del importe de la hipoteca.