La bajada de tipos y la falta de construcción nueva disparará los precios

La desescalada de tipos de interés marcará otro año de encarecimiento significativo de la vivienda. Con esta rotundidad se manifiestan desde el servicio de Estudios de Fotocasa en el día en el que se conoce el Índice de Precios (IPV) correspondiente al primer trimestre de 2024, publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y que refleja una variación trimestral del 2,6%, un incremento anual del 6,3%.

“A inicio de 2024, la demanda por comprar vivienda continúa siendo intensa, a pesar de los altos niveles de tipos de interés y el consecuente endurecimiento hipotecario.

Según los datos de Fotocasa Research, el 14% de la población española está buscando una vivienda para comprar, una cifra mayor a la registrada en 2021 del 12%.

Desde Andimac, la Asociación que representa a la distribución profesional de materiales para la edificación y rehabilitación comentaban a Esdiario que en España sólo se inician la mitad de las viviendas que los hogares que se constituyen.

Una muestra del acelerado envejecimiento del parque inmobiliario actualmente en uso, según los datos de los últimos Informes de Mercado del Observatorio 360 a nivel de Comunidad Autónoma, que recogen las previsiones para el sector y analizan el impacto de los fondos europeos en cada Comunidad.

En concreto, entre enero de 2021 y enero de 2024 la evolución de los hogares en España creció en 805.256 unidades. En esos tres años, la vivienda iniciada fue de 403.230 unidades. Por tanto, hay una diferencia de 402.026 unidades entre los hogares creados y la vivienda nueva en favor de los primeros, un dato que ayuda a entender por qué la vivienda responde en primer lugar a un problema de oferta. Por tanto, señalan, cualquier medida que no atienda de forma nuclear a este desequilibrio muy probablemente no acertará en la solución.

Por ello y desde Fotocasa apuntan que “Del lado de la oferta,

se observa cómo el volumen de viviendas disponibles va menguando año tras año. Hay que tener en cuenta que el mercado ha atravesado tres años consecutivos de boom de compraventas y que por lo tanto el número de viviendas a la venta se reduce.

Esto refuerza las tensiones entre oferta y demanda,

lo que dificulta una estabilización del precio”.

“En un contexto de gran desequilibrio entre oferta y demanda, en el que según los datos de Fotocasa Research, de los ciudadanos que interactúan con el mercado de la compraventa, un 78% quiere comprar frente al 16% que vende.

Esta situación tensiona los precios de la vivienda y los empuja al alza. Es probable que este encarecimiento se mantenga o incluso se acentúe en los próximos meses. Sobre todo, en las zonas donde la presión de la demanda es mayor, como las grandes capitales y zonas costeras que tienen una gran capacidad de atracción, ejerciendo de polos de captación de movimientos migratorios y de compradores extranjeros”.

La obra nueva supera el 10% de subida interanual

En la vivienda de obra nueva, el incremento del precio también es abultado. El primer trimestre comienza con una subida del 10,1% a nivel interanual. “Esta tendencia de fuertes incrementos en el precio de la obra nueva se mantendrá en el largo plazo debido a que esta tipología de vivienda a estrenar está viviendo un auge sin precedentes.

Se puede afirmar que la vivienda de nueva construcción no va a sufrir casi moderaciones en su coste, ya que los obstáculos que rodean esta tipología parece que tienen un largo recorrido. No solo por la inflación, que afecta al coste de los materiales, a la producción y logística, sino por los escasos niveles productivos de la obra nueva.

Las dificultades de los promotores y constructores para comprar suelo finalista, la falta de mano de obra cualificada en el sector y el aumento del precio de los materiales está causando que el stock esté bajo mínimos.

Pronóstico de evolución del precio en 2024

“La bajada de tipos afectará a todos los ámbitos del mercado inmobiliario. Sabemos que hay un 19% de compradores que han paralizado el proceso porque se han visto afectados por la subida de tipos, probablemente vuelvan al mercado en busca de una oportunidad más atractiva.

También hemos medido que un 21% estaban dispuestos a volver al mercado una vez bajasen los tipos, por lo que en los próximos meses podremos encontrarnos en torno a un 30% o 35% más de compradores intentando operar.

Las políticas incentivadoras que fomentan la compra de vivienda como los avales ICO también tendrán su efecto e impulsarán la demanda. Mientras, las entidades financieras ya están adaptando sus cálculos a la posible desescalada.