Sánchez da la puntilla al alquiler: la Ley de Vivienda y el "Principio del Hoyo"

La evidente escasez de oferta de inmuebles para alquilar en determinadas cuidades españolas y el consecuente incremento de sus precios, suponen un serio problema social que dificulta el acceso a la vivienda a una gran parte de la población, en especial, a los sectores más vulnerables y a los jóvenes.

La idea de “libertad” traducida en una mayor movilidad laboral y, en general, flexibilidad vivencial hace que el alquiler se conciba como la opción más apropiada.

Desde la crisis de 2007-2008, el alquiler se ha posicionado como la principal vía de acceso a la vivienda para millones de personas. Es en ese momento en el que se produce un aumento de los requisitos por parte de las golpeadas entidades bancarias para conseguir financiación, y más específicamente, una hipoteca. Es en ese momento en el que desaparecen las desgravaciones fiscales a la compra.

Y, tanto o más importante, es en ese momento en el que crece una percepción de riesgo en la adquisición de una vivienda en propiedad que no existía con anterioridad. En los últimos quince años se ha producido un cambio mentalidad en cuanto al modelo de familia y un incremento de las personas que deciden vivir solas. La idea de “libertad” traducida en una mayor movilidad laboral y, en general, flexibilidad vivencial hace que el alquiler se conciba como la opción más apropiada.

Los españoles, en particular los más jóvenes, empiezan a considerar la vivienda como un bien de consumo más que como una inversión, y este es un cambio fundamental para entender la expansión del alquiler.

Algunos optarán por el alquiler temporal (contratos de hasta 11 meses). Otros por el alquiler turístico cuando la ubicación de la vivienda lo permita. Otros por el mercado negro, respetando oficialmente el precio estipulado y recibiendo además una “propina” en B del inquilino.

Estos cambios coinciden con una tendencia -mundial- a una mayor concentración de la actividad económica y de los flujos migratorios en grandes urbes. Ante esta creciente demanda, y una oferta restringida y relativamente rígida en el corto plazo, no podía suceder otra cosa que una escalada en los precios.

Primer Principio del Hoyo

“Si estás en un hoyo, deja de cavar”. Si España ya contaba con una normativa restrictiva y con una gran inseguridad jurídica en materia de alquiler, la nueva Ley de la Vivienda no hace sino empeorarla.

El tope a la actualización de la renta al 3%- ojo, a partir de 2025, será el porcentaje que imponga el gobierno de turno-, la obstaculización de los desahucios por impago, el traslado de todo el gasto de agencia al propietario... son algunos de los condicionantes ante los que el propietario tendrá que hacer frente subiendo los precios para compensar el binomio riesgo-beneficio y rentabilizar su activo (el inmueble).

Los españoles, en particular los más jóvenes, empiezan a considerar la vivienda como un bien de consumo más que como una inversión, y este es un cambio fundamental para entender la expansión del alquiler.

Claro que la Ley prevé la declaración de “zonas tensionadas” -aún por definir en cada región- en las que se limitará el precio, por lo que muchos propietarios preferirán destinar sus inmuebles a opciones más atractivas si, como es previsible, el importe máximo establecido es inferior a su precio de reserva, a partir del cual está dispuesto a alquilar su vivienda.

Algunos optarán por el alquiler temporal (contratos de hasta 11 meses). Otros por el alquiler turístico cuando la ubicación de la vivienda lo permita. Otros por el mercado negro, respetando oficialmente el precio estipulado y recibiendo además una “propina” en B del inquilino.

Finalmente, otros muchos preferirán vender la vivienda y deshacerse del problema. Sea cual sea la opción escogida, todas ellas pasan por reducir el parque de viviendas en alquiler (oferta) tensionando aún más el mercado.

Estas normas intervencionistas no tienen en cuenta que la oferta de alquiler es rígida en cuanto a su incremento, pero extremadamente flexible para reducirse.

Segundo Principio del Hoyo

“Cuando dejes de cavar, todavía estás en un hoyo”. Si se pretende salir de esta situación, se deben relajar los precios fomentando la entrada de más inmuebles al mercado para aumentar la oferta. Para ello son necesarias algunas contra medidas como la libertad de establecimiento de precios.

España carece de un parque significativo de vivienda social en alquiler. Una apuesta decidida -y pactada-por la promoción de vivienda pública en régimen de alquiler tendría varios efectos beneficiosos. Aumentaría la oferta de vivienda en las zonas de especial tensionamiento.

El alquiler en España es un mercado muy automatizado en el que más del 90% de los propietarios son particulares. En contra de las declaraciones de algunos políticos, no existe ningún actor o grupo de actores en el sector con la suficiente cuota como para afectar al precio global del arrendamiento.

Esta atomización hace del alquiler un mercado muy dinámico que modula con rapidez los precios en base a la demanda satisfecha. Otro condicionante indispensable es la seguridad jurídica frente a impagos e “inquiocupaciones”, que reducirá la prima de riesgo exigida por los arrendadores para poner sus viviendas en alquiler y animará a más propietarios a poner nuevas viviendas en el mercado.

Estas normas intervencionistas no tienen en cuenta que la oferta de alquiler es rígida en cuanto a su incremento, pero extremadamente flexible para reducirse.

Se debe promover un marco legal claro y estable que, entre otras cosas, permita a los propietarios la recuperación rápida de su vivienda en caso de impago por parte de los inquilinos.

Tercer Principio del Hoyo

“Cuando salgas del hoyo, tápalo”. España carece de un parque significativo de vivienda social en alquiler. Una apuesta decidida -y pactada- por la promoción de vivienda pública en régimen de alquiler tendría varios efectos beneficiosos. Aumentaría la oferta de vivienda en las zonas de especial tensionamiento.

El Estado aseguraría precios limitados que permitirían el acceso a las familias de menor renta. Estas promociones se destinarían exclusivamente al alquiler público de forma indefinida para evitar la contracción del parque una vez fueran liberadas.

Por último, dotaría al Estado de una poderosa herramienta para atenuar los precios del alquiler ya que pasaría a ser un actor influyente en el mercado. Pero aquí seguimos todos. En un hoyo. Con sus señorías cavando y cavando.